Immobilienkauf ist Vertrauenssache, heisst es plakativ. Und mit genau diesem Slogan werben viele Anbieter. Für Käufer und Verkäufer kann der Handel einer Liegenschaft schnell einmal komplex werden. Beide Seiten sind gut beraten, wenn sie von einer fachkundigen Person begleitet werden. Es lauern viele teure Fehler auf dem Weg zur Vergrundbuchung. Oft ist das Notariat am Ende der Reihenfolge dann dasjenige, das die unangenehme Nachricht überbringen muss, wenn etwas nicht funktioniert oder besondere Kosten verursacht. Grundsätzlich gibt es drei Teilbereiche, in denen besondere Vorsicht geboten ist.
Der heilige Grundbuchauszug
Jede Parzelle, jede Wohnung, jedes Haus, ja fast jede Baracke hat eine Grundstücknummer und darauf sind wiederum die juristischen Abmachungen mit Nachbarn, der Gemeinde oder dem Kanton vermerkt. Da gibt es Lustiges wie ein Flusskrebsfischrecht in manchen Bächen, etwa in Riggisberg, oder es gibt Bedrohliches wie das nachbarschaftliche Wegrecht, das mitten über den eigenen Hausplatz führt. Deshalb gilt: Kein Grundstückkauf, ohne dass die Dienstbarkeiten bekannt sind. Nur, diese zu deuten ist gar nicht so einfach. Auf dem Grundbuchauszug ist nur der Vermerk notiert. Oft ist dieser wenig aussagekräftig. Sobald dies der Fall ist macht es Sinn, die Nummer der Dienstbarkeit zu notieren und den ganzen Auszug zu verlangen. So vermeiden Sie böse Überraschungen. Grundsätzlich kann man Dienstbarkeiten auch löschen lassen. Da aber immer mehrere Parteien gemeint sind, müssen alle damit einverstanden sein.
Nebenkosten einberechnen
Kostet ein Haus 1 Mio. Franken, ist es mit diesen Ausgaben noch nicht getan. Nun kommt der Staat und verlangt eine Handänderungssteuer. Im Kanton Bern beträgt diese Steuer 1,8 % des Verkaufswerts. In unserem Beispiel also 18’000 Fraken. Doch der Kanton Bern erlaubt im Falle eines Hauptwohnsitzes, jeweils 800’000 Franken vom Kaufpreis abzuziehen. Damit verbleiben im besagten Beispiel 3600 Franken. Im Kanton Freiburg gab es im Jahr 2022 eine Anpassung der Handänderungssteuer. Handelt es sich um einen Hauptwohnsitz, wird bis zu 500’000 Franken keine Steuer erhoben. Ab 1 Mio. werden 250’000 Franken abgezogen, darunter 500’000 Franken. Der Ansatz liegt bei 1,5 %, so dass unser Beispiel auf der Freiburger Seite mit 7500 Franken besteuert wird. Doch bei den Kaufnebenkosten kommt auch der Notar hinzu. Diese arbeiten mit Tarifen, womit die Preise relativ ähnlich sind. Sie liegen in der Regel zwischen 0,1 und 0,5 % des Kaufpreises, gemittelt in unserem Beispiel bei 2500 Franken. In etwa gleich hoch sind die Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Addiert man die Beträge, belaufen sich die Nebenkosten im Bereich von 10’000 Franken.
Die Sache mit dem Gewinn
Auch die Verkäuferschaft muss mit Nebenkosten rechnen. Es geht hierbei um die Grundstückgewinnsteuer. Diese wird dann fällig, wenn der Erlös höher ist als die eigenen Kosten der Liegenschaft. Es ist also eine Art Gewinnsteuer. Je länger die Liegenschaft schon im Besitz ist, desto geringer fällt diese Steuer aus. Angenommen die Verkäuferschaft hat das Haus vor 18 Jahren für 680’000 Franken erworben, so werden zirka 60’000 Franken fällig. Diese Zahl hängt noch von verschiedenen Variablen ab, etwa in welcher Gemeinde sich die Liegenschaft befindet. Auch kann man gewichtige Abzüge machen, wie etwa die Maklerprovision. Grundsätzlich kann dieser Betrag gestundet werden, sofern die Verkäuferschaft eine Ersatzliegenschaft kauft. Ein Steueraufschub kommt häufig in Erbfällen zum Tragen. Einer der Erben erhält die Liegenschaft, die anderen Erben erhalten andere Werte. Oftmals wird in solchen Fällen vergessen, dass der Erbe der Liegenschaft eine sogenannte latente Steuerlast übernimmt. Der Grundstückgewinn, der eigentlich der Besteuerung unterliegt, wird aufgeschoben und, falls der Erbe die Liegenschaft veräussert, muss er die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. In solchen Fällen ist es empfehlenswert, die latente Steuer in die Berechnung miteinzubeziehen.
Sie merken schon, ganz so einfach ist es nicht – mit allen Nebenschauplätzen rund um den Immobilienkauf. Eine Expertin oder einen Experten zur Seite zu haben kann schnell viele Tausend Franken einsparen. Provisionen sind so gesehen gut investiert, um weitaus grössere Folgen zu verhindern. Denn jede Liegenschaft ist einzigartig – in ihrer Schönheit, ihren Vorzügen und ihren Problemen. Nur der erfahrene Immobilienprofi erkennt dies und kann Sie vertrauensvoll durch die Gefahren hindurch begleiten. Denn der Teufel steckt oft im Detail, oder der Briefkastenschlitz im Kellergeschoss.
Sacha Jacqueroud
