Seit 25 Jahren betreut die as immobilien AG aus Mühleberg ein grosses Portfolio vom kleinen Mehrfamilienhaus bis zu ganzen und komplexen Überbauungen. Andreas Schlecht, Firmengründer der as immobilien AG und zugleich Präsident des SVIT Bern ist der Experte in der Region. Kaum ein Problem, das er nicht kennt. Weshalb es bei Stockwerkeigentümern oft zu Streit kommt, fasst er so zusammen: «Diese Gemeinschaften sind nicht durch Freundschaften entstanden, sondern durch Kaufentscheide und Kaufverträge. Verbunden sind diese Menschen einzig durch Reglemente, Begründungsurkunden, Pläne und die gesetzlichen Regelungen (ZGB 712a ff).»
Die Verwaltung
Das Haus ist neu, die erste Eigentümerversammlung ein Ereignis. Schnell wird Duzis gemacht, die Schlüssel ausgetauscht, man wünscht sich eine gute Nachbarschaft. Zwei Jahre später stehen die ersten Entscheide an und Eigeninteressen prallen aufeinander. Fertig lustig. «Die Gesellschaft entwickelt sich gefühlt eher in eine weniger harmonische Richtung, ist aber dennoch sehr emotional. Probleme sind da vorprogrammiert», meint der Experte. Eine zentrale Rolle kommt hier der Verwaltung zu. Sie führt die Kommunikation, leitet Versammlungen, führt die Gespräche und bewirtschaftet alle administrativen Aufgaben. Eine neutrale Stelle, gänzlich ohne Partikular-interessen. «Ich bin lösungsneutral, das ist wichtig», betont Schlecht. Er entscheidet nicht, er löst das Problem auf. Das braucht Erfahrung und Disziplin.
Die fehlende Verwaltung
Stockwerkeigentümer zu betreuen ist aufwändig. Viele individuelle Mails oder Chats, «der Aufwand in der Kommunikation hat zugenommen», weiss Schlecht. Dazu kommen ein hohes technisches Verständnis, Abendtermine und steigende Erwartungen. Das führt dazu, dass seit Neuestem namhafte und grosse Immobilienfirmen diese Dienstleistung nicht mehr anbieten. «Wir erhalten wöchentlich Anfragen», spürt das der Experte. Für ihn ist klar, die Bewirtschafter brauchen Unterstützung. «Die Führung muss ran und die unbeliebten Momente übernehmen.» Doch damit ist es nicht getan. Der steigende Aufwand kostet Ressourcen. «Lagen früher die Kosten je Wohneinheit zwischen 300 und 400 Franken im Jahr, bewegen sie sich heute wohl zwischen 600 und 800 Franken. Sind Stockwerkeigentümergemeinschaften für diesen Schritt nicht bereit, werden wohl noch mehr professionelle Verwaltungen diesen Marktbereich verlassen», ist sich der Experte sicher.
Der Erneuerungsfonds
Ein Gespräch mit Andreas Schlecht gleicht einer «Tour d’Horizon» durch alle Möglichkeiten im Stockwerkeigentum. Auf den Versuch hin, Probleme zu kategorisieren, nehmen finanzielle Aufwände für die Eigentümerschaft eine prominente Stellung ein. «Ein gut gefüllter Erneuerungsfonds kann Streit verhindern», weiss er aus Erfahrung. Vielerorts wird bei einem Neubau lange gewartet, bis die Einzahlungen beginnen. Davor warnt er. «Man kann während der Garantiezeit des Neubaus warten, also auch jene Zeit, in der man für die Einrichtung mehr Geld ausgibt, aber unmittelbar danach sollte man mit dem Einzahlen beginnen», rät er. Der Erneuerungsfonds ist gerade für ältere Menschen wichtig. Sie sind bei den Banken nicht mehr «kreditwürdig» und sind darauf angewiesen, dass im Fonds genügend Kapital für die anstehende Renovation liegt.
In einem Mehrfamilienhaus prallen Menschen aufeinander, die alle viel Geld für ihr Zuhause ausgegeben haben und dies auch in vollen Zügen geniessen möchten. Verständlich. Meinungsverschiedenheiten beginnen oft im Kleinen und schaukeln sich hoch. Eine professionelle Verwaltung kann Lösungen erarbeiten, ohne selbst Partei zu sein. Das ist der Preis, den es zu zahlen gilt, wenn eine Gemeinschaft von zufälligen Nachbarn nicht gemein, sondern gemeinsam funktionieren will.
Ein Hilfsmittel vom SVIT
Wann braucht es wofür wieviel Geld? Der SVIT erarbeitet im Moment ein Hilfsmittel für Bewirtschafter, das die Lebensdauer der Materialien und die üblichen Kosten für die Arbeiten je Region eruieren kann. Daraus lässt sich dann ein Bedürfnisplan sowie ein Finanzplan ableiten.
